ب: ارکان لازم برای طرح دعوای خلع ید

زمانی که خواهان، دادخواستی به خواسته­ی خلع ید، به دادگاه تقدیم می‌کند، باید شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا فراهم باشد. ارکان تشکیل دهنده دعوای خلع ید عبارت است از اثبات ‌مالکیت، تصرّف غاصبانه و یا در حکم غاصبانه­ی خوانده­ی دعوا. در زیر، چگونگی ارکان تشکیل­دهنده دعوای خلع ید بررسی می­ شود.

۱-تصرّف غاصبانه و به نحو عدوان

یکی از ارکان تشکیل­دهنده دعوای خلع ید، تصرّف غاصبانه و عدوانی است. ماده ۳۰۸ قانون قانون مدنی به تعریف غصب پرداخته است. این ماده مقرر می­دارد که « غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان . اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز قانونی هم در حکم غصب است.» ؛پس هنگامی تصرّف، غاصبانه تلقّی می­ شود که قصد عدوان و تجاوز در آن موجود باشد و شخص استیلا بر مال غیر پیدا کرده باشد بدون مجوز قانونی؛ به عبارت دیگر، شرط دعوای خلع ید، اثبات عنصر تصرّف به نحو عدوان است و چنانچه متصرّف، در مقام دفاع از خویش، اعلام نماید که از تصرّف خود مطلّع نبوده و فکر می­‌کرده‌است که در ملک خویش تصرّف می­ کند، ‌می‌توان به به دفاع وی اتّکاء نمود. ^[۳۸]

۲-اثبات مالکیت

در دعوای خلع ید، رکن ‌مالکیت، مهّم­ترین و اساسی­ترین رکن به شمار می ­آید؛ به سخن دیگر، در دعوای خلع ید، خواهان در صدد اثبات ‌مالکیت خود بر ملک مورد نظر ‌می‌باشد و موضوعی که در این بین ‌محوریت دارد، اثبات ‌مالکیت است. همچنان که می­دانیم، رسیدگی به دعوای خلع ید بر اساس رأی‌ وحدت رویه فرع بر اثبات ‌مالکیت است. حقّ ‌مالکیت را ‌می‌توان بارزترین مصداق حق عینی به شمار آورد. این حق عبارت است از رابطه­ای­ میان شخص و مال که به شخص حق همه گونه تصرّف و انتفاع را می­دهد. حال، در­صورتی­که اصل ‌مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده است و دلایل و مدارک کافی برای اثبات ‌مالکیت خود ندارد و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادّعای ‌مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل ‌به این ادعّاست، در اینجا دعوای خلع یدِ خواهان، به‌تنهایی قابلیّت استماع ندارد و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قابل رد می‌باشد؛ زیرا خواهان ادعّایی مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است و رسیدگی به آن، منوط به تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی است؛ هرچند که این ادعّا، مقدمه­ی رسیدگی به ادّعای دیگری همچون خلع ید باشد.

پیرامون دعوای خلع ید یک رأی وحدت رویه به شماره توسط هیئت عمومی دیوان عالی کشور صادر شده است. در این رأی مقرر شده است: «خلع‎ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است؛ ‌بنابرین‏ طرح دعوای خلع‎ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست».

سوالی که ممکن است در این رابطه مطرح شود، این است که آیا خواهانِ دعوای خلع ید که از دادگاه ناامید گشته و از مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک نتیجه­ای نگرفته است، این امکان برایش وجود دارد که از راه­های مدنی، برای احقاق حق خود اقدام کند یا اینکه در نبود قانون، دست به اقدامات شخصی بزند؟ برای رهایی از این بن­بست، ‌می‌توان طرح دعوای رفع تصرّف عدوانی را پیشنهاد کرد؛ زیرا در این دعوا، خواهان نیازی به اثبات ‌مالکیت خود بر ملکِ موضوعِ دعوا ندارد، ولی به هر حال باید سبق تصرّفات خود و لحوق تصرّفات خوانده را نزد دادگاه ثابت کند.

نکته ای که نباید از نظر دور داشت، این است که آیا همان‌ طور که در رأی وحدت رویّه­­ی شماره­ آمده، ‌مالکیت قانونی و رسمی، تنها به اعتبار مقرّرات موادِّ ۲۲ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت املاک است یا به شیوه­ دیگری نیز ‌می‌توان ‌مالکیتِ مدّعیِ دعوایِ خلع ید را احراز نمود؛ برای نمونه، در محل­هایی که اداره­ی ثبت مستقر نگردیده است، آیا با اسنادِ عادیِ خریداریِ ملک، امکان اثبات و احراز ‌مالکیت وجود دارد و یا چنانچه متصرّف در جلسه­ دادرسی اقرار به ‌مالکیت مدّعی تصرّف کند و سپس در مقام دفاع، ادّعای خریداری ملک از سوی وی یا شخص دیگری را نماید، دعوا قابل استماع نیست؟ رأی وحدت رویّه­ی مذکور، ناظر به خلع ید از اموال غیرمنقول است. دیگر آنکه استناد به مواد ۴۶، ۴۷ و۴۸ قانون ثبت، صرفاً راجع به موردی است که اداره­ی ثبت در آن محل مستقر و ثبت کلیّه­ی عقود و ایقاعات در آن محل اجباری باشد. ‌بنابرین‏ در محل­هایی که اداره­ی ثبت استقرار نیافته است، دعوای خلع ید، به اعتبار دلایل دیگر قابل استماع ‌می‌باشد. از طرفی، عدم استماع چنین دعوایی، مخالفت صریح با اصل ۱۵۹ قانون اساسی دارد؛ زیرا دادگستری، مرجع رسیدگی به تظلّمات است و عدم استماع دعاوی، مخالف نص است. مناسب است که میان املاک در وضعیّت­های ثبتیِ متفاوت، تفکیک قائل شد و خواهان را در همه حالات، به ارائه­ مدارک رسمی ‌مالکیت ملزم ندانست؛ ‌بنابرین‏ اثبات ‌مالکیت خواهان، در دعوای خلع ید از اموال غیرمنقول، حداقّل در نقاطی که ثبت در آن محل اجباری نیست، به هر ترتیبی امکان­ پذیر خواهد بود.

پس، از­آنجایی­که ارائه­ مدارک رسمی، در بسیاری از موارد، با دشواری و تعذّر همراه هستند، مناسب آن است که میان املاک در وضعیّت ثبتی متفاوت تفکیک قائل شد و خواهان را در همه احوال، به ارائه­ این مدارک ملزم ندانست. این امر سبب جلوگیری از طرح دعاوی پیچیده و بعضاً بی­فایده در دادگستری خواهد شد. به عبارت دیگر؛ املاک به سه دسته تقسیم می­شوند: املاک ثبت شده، املاک ثبت نشده­ای که در ‌شهرها و مناطقی واقع ‌شده‌اند که اداره ثبت و دفترخانه در آن مناطق وجود دارد و املاکی که در مناطقی قرار دارند که اداره ثبت یا دفترخانه در آن ها موجود نیست.

‌در مورد املاک ثبت شده باید گفت که تنظیم سند رسمی جزء تشریفات وقوع عقد ‌می‌باشد و تا وقتی که انتقال با سند رسمی صورت نگیرد عقدی واقع نشده و انتقال مالکیت صورت نمی­پذیرد، یعنی زمان انعقاد عقد، زمان تنظیم سند رسمی است؛ به عبارت دیگر فقط سند رسمی مالکیت می ­تواند ثابت کننده مالکیت خواهان باشد(ماده ۲۲ قانون ثبت). البته نظر مخالفی هم وجود دارد مبنی بر اینکه در اینگونه املاک اگرچه سند عادی دلیل مالکیت نیست ولیکن ‌می‌توان با اثبات مالکیت خود در دادگاه مدعی مالکیت بر ملک ثبت شده گردید.