گفتار دوم ، مراحل و مراجع تصویب این طرح ها را بیان کرده است، تشخیص ضرورت تدوین طرح جامع، فرم گیری و تهیه طرح جامع، ارائه طرح به شورای شهرسازی استان و تصویب آن توسط منابع صلاحیت دار، ارائه و قرار دادن طرح در دید مردم شهر و دریافت نظریات مردم و استفاده از این نظریات، ارائه طرح به شورای عالی شهرسازی و معماری و تصویب یا رد آن در شورا. طبق بند ۲ مادۀ ۲ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصویب طرح جامع از وظایف و اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری است.و قوانین مربوطه به نحوی است که در تصویب این طرح، صاحبان حقوق مالکانه در یک شهر، کمترین اطلاع و دخالت در تصویب این طرح را دارند.
در گفتار سوم این مبحث، طرح کاداستر در ایران را مورد بررسی قرار دادیم، طرح کاداستر کشور از تاریخ ۱۳۶۸ (بعد از انقلاب اسلامی )فاز صفر را شروع نمود ودر تاریخ ۱۳۷۴ فاز ۱را آغاز نمود. و تاکنون موفق به انجام این طرح در ۱۶۸ شهر کشور گردیده است .این طرح ۲۰ساله بوده که تاکنون حدود۱۸ سال از فاز ۱ آن می گذرد حدود۵/۱۳ درصد آن در کشور انجام گردیده است.
در بند اول این گفتار زمینه فعالیت طرح کاداستر را این چنین شرح دادیم؛ ایجاد نظامی دقیق ساده روان و مطمئن و قابل تغییر با زمان برای حاکم بر امور املاک و مستحدثات و اراضی متعلق به افراد حقیقی، حقوقی، دولتی، موقوفه و بازنگری اطلاعات و نقشه ها در طول برنامه و نهایتا تغییر سیستم موجود ثبت به کاداستر، در ادامه اهداف کمی و کیفی این طرح را شرح دادیم. که در این اهداف مقادیر املاک و مستحدثات و اراضی مربوط به افراد حقیقی، حقوقی، دولتی و موقوفه ار تعیین و مشخص می کند. و همچنین این طرح باعث ایجاد گردش کار روان در ایجاد نظامی قابل اطمینان برای صدور سند مالکیت ایجاد اطمینان در انجام معاملات مربوط به املاک و تثبیت مالکیت کاهش فراوان دعاوی ملکی در دادگاهها و کاهش فساد اداری مربوط به بخش املاک در کشور کمک به استقرار سیستم مالیاتی عادلانه در کشور افزایش کارایی طرحهای عمرانی در کشور، بنابراین می توان گفت که طرح کاداستر سیستمی است که در آن اطلاعاتی فنی و اطلاعات حقوقی ضمن تلفیق با یکدیگر، نگهداری و مدیریت می گردد، تا جهت موقعیت جغرافیایی و هندسی املاک(تثبیت املاک) و عملیات ثتبی نظیر تحدید حدود تفکیک، تجمیع، افراز و نیز رفع اختلافات ملکی در دعوی حقوقی مورد استفاده قرار می گیرد.
( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )
در بند دوم این گفتار فوائد طرح کاداستر را شرح دادیم، که اصولاً اجرای طرح کاداستر مزایا و اهدافی را تأمین خواهد کرد که برای پیشرفت هر کشور درتمام زمینه ها لازم و ضروری است هدف کاداستر ایجاد نظامی ساده، روان، دقیق، مطمئن و با قابلیت بروز رسانی سریع و آسان برای کلیه املاک و مستحدثات هر کشور است.
در گفتار چهارم این مبحث فرایند تهیه نقشه کاداستر را توضیح دادیم. که خود با روش های تخصصی انجام می گیرد. که در دو بند این روشها را توضیح دادیم.
در گفتار پنجم، چگونگی ارتباط طرج تفصیلی با طرح جامع و کاداستر ، را شرح دادیم. طرح جامع و طرح تفصیلی دو طرح مهم در برنامه ریزی و مدیریت شهری است. این دو طرح لازم و ملزوم یکدیگرند، اما در عین حال از نظر روش کار، شیوۀ تهیه، مقیاس نقشه ها و نتیجه نهایی، تفاوت هایی با هم دارند. طرح جامع شهری، به منظور تدوین برنامه و تعیین جهات توسعه شهر و تأمین نیازمندی های آن بر مبنای پیش بینی ها و اهداف توسعه شهری در یک دوره ۱۰ ساله و بر اساس طرح جامع ناحیه تهیه می شود. و در واقع طرح جامع، برنامه ای است که به صورت راهنما عمل می کند وخط مشی کلی سیاست های توسعه شهری را تعیین می کند. و اما طرح تفصیلی – چنان که از عنوان آن پیداست – جزئیاتی را شامل می شود که طرح جامع به آن ها به صورت کلی پرداخته است. و مطالعات تهیه طرح تفصیلی، متعاقب طرح جامع صورت می پذیرد و در حقیقت، تنظیم برنامه های مفصل و اقدامات جزئی و دقیق در مناطق و محلات شهری وهمچنین طراحی آن ها را به عهده دارد.
تفاوت طرح تفصیلی با طرح جامع در جزئیات است، بدین صورت که کلیات طرح جامع، متن و نمودارهای آن به شکل نقاط، خطوط و سطوح مشخص برنامه ریزی روی نقشه ترسیم می شوند.
طرح های تفصیلی در درجۀ اول ابزار دقیقی هستند جهت تعیین موقعیت املاک نسبت به طرح های شبکه های شهری و کاربری های خدماتی و در این صورت است که با ورود مالکین املاک و اراضی شهری، فرایند اجرای بافتهای شهری تکوین می یابد.
در مبحث چهارم این بخش قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷/۹/۱۳۴۷ با اصلاحات مربوطۀ آن را ماده به ماده شرح و توضیح دادیم.
گفتار سوم : خلاصه و نتیجه گیری فصل سوم
مبحث اول: کاربری اراضی
در گفتار اول تعریف کاربری اراضی بدین نحو بیان:« علم تقسیم زمین و مکان برای کاربردها و مصارف مختلف زندگی می باد». و همچنین از تعریف را از زبان چندین حقوقدان بیان کردیم.
در گفتار دوم نظریه های مربوط به کاربری اراضی شهری را بیان کردیم که عبارت بودند از ۱- نظریه نقش اجتماعی زمین، ۲- نظریه نقش اقتصادی زمین، ۳- نظریه نقش کالبدی، ۴- نظریه کارکرد گرایی، ۵- نظریه مدرنیسم، ۶- نظریه فرهنگ گرایی، ۷- نظریه طبیعت گرایی، ۸- نظریه سلامت روان، ۹- نظریه پست مدرنیسم، ۱۰- نظریه توسعۀ پایدار کاربری زمین.
درگفتار سوم، علت توجه به کاربری زمین در پنج بند، بیان کردیم؛ بند اول: اهداف خاص و اصول مربوط به واحدهای مسکونی، تفریحی، آموزشی و استفاده های صنعتی زمین است و استانداردهای موجود برای چنین استفاده های را بر می شمارد. بند دوم: بر ماهیت و الگوی توسعه در داخل مرز های شهر تاکید می کند بند سوم: با دقت بیش تری به ناحیه ای که عمدتاً زمین توسعه نیافته شهر و ناحیه ی نفوذ شهر است نگاه می کند. بند چهارم : تجزیه ، تحلیل و نتایج بخش های قبلی را فراهم می آورد و طرح هماهنگ و جامع استفاده از زمین برای شهر و ناحیه ی نفوذش ، شامل نواحی تفریحی ، آموزشی و سایر ضروریات ، وسائل تفریح و آسایش که برای سرویس دهی مردم تحت تاثیر ، الزامی است را پیشنهاد می کند. بند پنجم: جزء کاربری زمین را کشف و ابزاری که می توانند برای اجرای طرح های پیشنهادی استفاده شوند را می شناسد.
در گفتار چهارم، اهداف برنامه ریزی کاربری اراضی را در دو بند، اهداف کلان و اهداف خرد یا ویژه را توضیح دادیم؛ اهداف کلان: ۱- اهداف زیست محیطی، ۲- اهداف اقتصادی، ۳- اهداف اجتماعی، ۴- اهداف کالبدی – فضایی، و اهداف خرد: ۱- کارایی، ۲- برابری،۳- پایداری، ۴- رفاه عمومی .
درگفتار پنجم؛ معیارهای بهینه در مکان یابی کارکرد های شهری را بدین نحود بیان کردیم؛ ۱- سازگاری: عمده ترین تلاش شهرسازی، مکان یابی برای کاربری های گوناگون در سطح شهر و جداسازی کاربری های ناسازگار از یکدیگر است. کاربرهایی که دود، بو، صدا و شلوغی تولید می کنند باید از کاربری های دیگر، به ویژه کاربری های مسکونی، فرهنگی و اجتماعی جدا شوند. ۲- آسایش: دو مؤلفۀ فاصله و زمان مهم ترین مؤلفه در مکان یابی کاربری ها هستند. نوع دسترسی ها با فاصله و زمان سنجیده می شود . این دو عامل واحد اندازه گیری آسایش محسوب می گردند. چگونگی دسترسی به خدمات شهری مورد نیاز ساکنان و دوری از کاربری های مزاحم و ناسازگار از مؤلفه های مهم آسایش تلقی می گردند.۳- کارایی: الگوی قیمت زمین شهری ، عامل اصلی و معیار اساسی تعیین مکان کاربری زمین است . هر نوع کاربری از لحاظ اقتصادی و سرمایه گذاری برآیند قیمت زمین و وضعیت آن از نظر آمادۀ سازی و مخارج آبادانی است که با روش تحلیل هزینه – منفعت مشخص می شود. ۴- مطلوبیت: مطلوبیت و دلپذیری در برنامه ریزی کاربری اراضی شهری یعنی تلاش در جهت حفظ و نگهداری عوامل طبیعی ، ایجاد فضاهای باز و دلپذیر ، چگونگی شکل گرفتن راه ها ، ساختمانها و فضاهای شهری. ۵- سلامتی: اعمال ضواب محیطی و بهداشتی مناسب برای کاهش آلودگی حاصل از کاربری های مختلف و رعایت استانداردهای بهداشتی برای تأمین سلامتی محیط زیست انسانی یکی از اهداف مکان یابی کاربری هاست. ۶- استانداردهای ایمنی: هدف از این کار به طور کلی حفاظت شهر در مقابل خطرهای احتمالی است.
درگفتار ششم؛ استانداردهایی برای ایجاد تسهیلات عمومی در سطوح گوناگون شهری را در شش مرحله توضیح دادیم؛ : مرحله اول، شناخت وضع موجود؛ بویژه شناخت اهداف و سیاست هایی که کاربری های متفاوت مسکونی، تجاری ، صنعتی و … مانند آنها در نظر گرفته شده اند.مرحله دوم، پیش بینی وضع آینده ؛ مبنی بر آنکه چه مقدار از توسعۀ شهر در داخل مرز های محدوده موجود شهر متمرکزمی گردد و چه مقدار در خارج از محدودۀ موجود شهر متمرکز می گردد و هم چنین چه تغییراتی در الگوی توسعه باید انجام پذیرد و یا الزاماً در آینده رخ می دهد.مرحله سوم ، بررسی مناطق و نواحی توسعه نیافتۀ ییرامون شهر و مشخص کردن عوامل مؤثر در انتخاب زمین برای توسعه آینده شهر ، براساس استانداردهای پیشنهادی قابل قبول. مرحله پنجم، تدوین طرح کاربری زمین مرحله ششم: تنظیم ابزارهای اجرایی.
چون در مورد فرایند کاربری زمین و در نتیجه شهرسازی نظر واحدی وجود ندارد، اما اگر در چارچوب فوق الذکر انجام گیرد، و در قالب برنامه ریزی باشد. اهداف شهرسازی و ساخت وسازهای مربوطه تقریباً به هم نزدیکتر می شود.
مبحث دوم : انواع کاربری اراضی
در این محبث انواع کاربری را مورد بررسی قرار دادیم که انواع کاربری عبارتند از: ۱- کاربری مسکونی، ۲- کاربری تجاری، ۳- کاربری اداری – انتظامی، ۴- کاربری فضای سبز، ۵- کاربری آموزشی، ۶- کاربری بهداشتی- درمانی، ۷- کاربری اراضی فرهنگی – مذهبی، ۸- کاربری جهانگردی – پذیرایی، ۹- کاربری ورزشی، ۱۰- کاربری صنعتی، که خود شامل منابع طبیعی فیزیکی، منابع طبیعی اکولوژی، منابع مصرفی انسانی، ارشهای کیفی زندگی، ۱۱- کاربری تأسیسات و تجهیزات شهری، ۱۲- کاربری حمل و نقل و شبکه های ارتباطی، ۱۳- کاربری اراضی بایر.
مبحث سوم : حفظ کاربری
در گفتار اول این مبحث تعریف حفظ کاربری اراضی را بدین نحو بیان نمودیم: حفظ کاربری اراضی عبارت است از جلوگیری از تغییر نحوۀ استفاده از زمین های خاص توسط مالکان یا متصرفین آن، در صورتی که تغییر کاربری آنها آثار منفی طبیعی، اقتصادی، سیاسی، علمی یا فرهنگی به دنبال داشته باشد.در ادامه پیشینه تاریخی و مصوبه های در این خصوص ذکر کردیم.
در گفتار دوم مروری بر قانون حفظ کاربری اراضی را مورد بررسی قرار دادیم.که در قوانین قبلی حفظ کاربری اراضی فقط عوارض و جریمه(پرداخت جزای نقدی) را در نظر گرفته بوده، که با این وجود افراد کلاهبردار و سود جو چون منفعت زیادی می بردند، لذا با کمال میل جریمه را پردخت می کردند، حتی به آراء در این خصوص تقاضای تجدیدنظرخواهی نمی کردند. اما در قانون اصلاحی مصوب ۱۳۸۵ مقنن دست همۀ این افراد را کوتاه کرد، و علاوه بر جریمه و عوارض، قلع و قمع بنا را به آن اضافه نمود.لذا افرادی که قصد تغییر کاربری اراضی زراعی و یا باغی خود دارند بایستی از کمیسیون تبصرۀ ۱ مادۀ ۱ تقاضا کنند.که در ادامه ضمانت اجرایی این قانون را توسط سازمان جهادکشاورزی در۸ بند بیان کردیم. که با توجه بند ۷ آن سه برداشت از این قانون و آیین نامه های مربوطه بیان شد، که در این سه برداشت نحوۀ اجرای حکم و یا اجرای دستور در خصوص قلع و قمع بنا است.
در گفتار سوم اجرای صحیح قانون حفظ کاربری اراضی و مقابله با زمین خواری را مورد بررسی قرار دادیم. که براساس بخشنامه شمارۀ ۱۳۹۰۰۵۲۹۱۴۰۸۲۲ مؤرخ ۲۹/۵/۱۳۹۰ معاون رئیس جمهور، دستگاه‌های اجرایی را به اجرای صحیح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها به منظور بهره‌برداری بهینه از اراضی کشاورزی، حفاظت از محیط زیست، توسعه پایدار و خودکفایی محصولات کشاورزی و تامین امینت غذایی و برخورد با زمین خواری مکلف کرد.
در گفتار چهارم در ۲۷ بند ضرورت و دلایل توجیه کننده حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغها را بیان کردیم. که با توجه به این دلایل ذکر شده، وجود قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، برای تداوم حفظ زمین و منابع آن و نحوۀ استفاده آن لازم و ضروری است، که قانونگذار نیز به موارد توجه خاصی داشته، تا این قانون و مقررات مربوطه را تصویب کند.
مبحث چهارم: حفظ اراضی زراعی و باغها
در این مبحث در دو گفتار، حفظ کاربری اراضی و باغها با توجه به رشد جمعیت و شهرنشینی، ضمانت اجراهای قانونی مربوط به تغییر کاربری بلامجوز اراضی کشاورزی و باغها را مورد بررسی قرارر دادیم.
درگفتار اول، حفظ کاربری اراضی و باغ ها با توجه به رشد جمعیت و شهرنشینی را بیان کردیم؛ اشاره به افزایش افزون جمعیت، رشد شتابان شهر نشینی، هجوم نیروهای کار روستایی به شهرها و استقرار واحدهای صنعتی در حاشیه شهرها، ازمهمترین عوامل گسترش فضای شهری محسوب گردیده و سبب گرایش متقاضیان زمین به سمت فضای سبز اطراف شهرها،خصوصاً اراضی زراعی و باغها می گردد. و در سالهای اخیر، پدیده ویلاسازی خصوصاً در مناطق ییلاقی شهرها از جمله موضوعاتی است که از شدت بیشتری برخوردار گردیده و موجبات نگرانی مسئولین منطقه را فراهم نموده است. هجوم افراد به مناطق ییلاقی و تبدیل اراضی کشاورزی برای ساخت و ساز ویلاهای تفریحی موجب گردیده تا اراضی زراعی و باغها این مناطق روز به روز کاهش یافته و اثرات جبران ناپذیری را بر جای گذارد.
در گفتار دوم ضمانت اجرای قانونی مربوط به تغییر کاربری بلامجوز اراضی کشاورزی و باغ ها را بدین نحو توضیح دادیم؛ به موجب تبصرۀ ۲ مادۀ ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، سردفتران متخلف به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می شوند. و قلمرو جرم مطابق مادۀ یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها می باشد. مطابق این قانون، کسیکه بدون مجوز تغییر کاربری نماید، محکوم به پرداخت عوارض و جزای نقدی و قلع و قمع بنا و اعاده وضع سابق می گردد. بموجب این قانون سازمان صلاحیت دار صدور مجوز تغییر کاربری، سازمان جهادکشاورزی است، و هر سازمانی دیگری یا بخشداریها و فرمانداریها حق صدور این گونه ها مجوزها را ندارند. و به موجب تبصرۀ ۲ مادۀ ۳ قانون حفظ اراضی زراعی و باغ ها، هریک از کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها که در اجرای این قانون و به تشخیص دادگاه صالحه تخطی نموده باشند، ضمن ابطال مجوز صادره به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداری ها محکوم خواهند شد.
مبحث پنجم : تعیین و تغییر کاربری اراضی غیر کشاورزی و باغ ها
نحوه استفاده از زمین و تعیین کاربری، اعمال محدودیت و محرومیتی است، نسبت به حقوق فردی و مالکانه که به علل و انگیزه های گوناگون، از سوی مراجع و منابع قانون گذاری صورت می گیرد و چگونگی بهره برداری از ملک را محدود به حدودی می نماید؛ که مشروعیت آن یقیناً چارچوب و مبنای فقهی مشخصی را طلب می کند. این خود دو نگرش بدنبال دارد؛ ؛ نگرشی که با تمسک به برخی از روایات و قواعد فقهی و تکیه بر حقوق مالکانه و اولویت آن نسبت به حقوق عمومی، محرومیت مالک از تصرفات مالکانه را جایز نمی داند و دسته ای دیگر که با نگاهی متفاوت به قواعد فقهی و روایات در صدد اثبات اولویت حقوق اجتماعی نسبت به حقوق مالکانه است. این اختلاف دیدگاه ها زمانی که با فروض و اشکال دیگری چون تبدیل موضوع شهرنشینی، سکوت یا عدم سکوت شارع در خصوص احکام شهر نشینی مدرن و جایگاه صدور احکام ثانوی، حکومتی تاسیسی و حکومتی مباین با احکام اولیه آمیخته می شود؛ پیچیدگی و دست یافتن به مبنای مشخص را دشوارتر می سازد. نهایت اینکه در بررسی و استخراج احکام مربوط به تعیین کاربری نباید با تمسک به تبدیل و تغییر موضوع و گذرا از احکام اولیه، مسئله را بررسی نمود. این معرکه آراء، پرداختن به مشروعیت این قوانین و دست یافتن به مبنایی مشخص از میان این ابهامات و دیدگاه های متفاوت را با توجه به کارکرد وسیع این مقررات در جامعه فعلی، امری محتوم نموده است.
در گفتار اول این محث تعریف کاربری را بدین گونه بیان کردیم؛ به طور کلی تعیین نحوه استفاده از زمین را کاربری زمین می نامند. این کاربری در مناطق مختلف شهری در طرح جامع یا هادی آن شهر مشخص شده وتغییرات جزئی و یا غیر اساسی آن نیز به وسیله کمیسیون موضوع ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری، به عمل می آید. در خارج از محدوده قانونی شهرها وشهرک ها نیز حفظ کاربری و یا تغییرات احتمالی آن زیر نظر وزارت کشاورزی می باشد. در ادامه در قسمت دوم تاریخچه کاربری را آوردیم، در ایران در تاریخ ۳۱/۴/۱۳۲۱ آیین نامه ساختاری شهر تهران در ۱۱۵ ماده به تصویب رسید و طی ماده اول آن اخذ پروانه از شهرداری برای احداث بنای جدید یا تغییر بناهای موجود ضروری اعلام گردید. سرانجام در ۱۷/۵/۱۳۵۲ تبصره ای در رابطه با ضرورت رعایت کاربری تعیین شده در پروانه های صادره، در شهرهایی که نقشه جامع مصوب داشتند، به بند ۲۴ مادۀ ۵۵ الحاق گردید.
در بند سوم هدف از تعیین کاربری را بیان کردیم؛ اصولاً نوع کاربری زمین در مناطق مختلف شهری در طرح جامع یا هادی شهر تعیین می شود، که هدف از این طرح ها، به نظم درآوردن بافت شهری، حل مسائل و مشکلات موجود شهری، تنظیم و گسترش شهر بر اساس افزایش جمعیت و تحولات اقتصادی- اجتماعی و تقسیم شهر به نواحی مختلف از قبیل مسکونی، تجاری،آموزشی، بهداشتی، اداری و خدماتی و تدوین ضوابط شبکه مواصلاتی اصلی و معابر فرعی و … است.
در گفتار دوم این مبحث تخلفات مربوط به تغییر کاربری را بیان کردیم، که با توجه به آن استفاده از زمین یا ساختمان به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح ها و پروانه ساختمان قیدگردیده و یا استفاده و بهره برداری از اراضی خارج از شهرها و شهرک ها بر خلاف قانون، تخلف تغییرکاربری محسوب می شود.
در گفتار سوم رابطۀ تراکم و کاربری اراضی را این گونه توضیح دادیم؛ مطابق مقررات طرح های مصوب راجع به شهرسازی، در مناطق هر شهر که نوع کاربری زمین در منطقه با سایر مناطق متفاوت است حجم و ارتفاع ساختمان نیز تفاوت پیدا می کند. این تفاوت ها و اعمال محدودیت ها در حجم و ارتفاع ساختمان ها که به گونه ای تحدید تصرفات مالکانه نیز محسوب می شود؛ بر اساس قوانینی صورت می گیرد که منشاء وضع آنان رعایت مصالح اجتماعی در جوانب مختلف است.به این معنا که عدم رعایت و توجه به این موضوع در طراحی ضوابط شهری موجب از بین رفتن باغات و کاهش فضای سبز شهری، پایین آمدن ظرفیت و کشش معا بر، کمبود خدمات شهری و اختلال در تاسیسات زیر بنایی، ایجاد انواع آلودگی های زیست محیطی و بصری و … می گردد.
در گفتار چهارم نقش قوانین در تعیین کاربری اراضی و مراجع مربوطه را شرح دادیم. بر اساس اصل ۷۱، ۷۳، ۸۵، ۱۳۸ قانون اساسی، مجلس شورای اسلامی در عموم مسائل به وضع قانون می پردازد و در تفسیر قوانین عادی و نظارت بر مصوبات هیات دولت نقش داشته و هم چنین شورای نگهبان مطابق با اصل چهارم همان قانون با بررسی قوانین و انطباق آنها با موازین اسلامی در اعتبار بخشی یا عدم اعتبار قوانین موثراست و مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز مطابق با اصل ۱۱۲ قانون اساسی از طریق رفع اختلاف (بین مجلس و شورای نگهبان) و مشاوره با مقام معظم رهبری نقش خود را در خصوص وضع قوانین ایفا می کند و در این بین هیات وزیران نیز بر اساس اصل ۷۴ و ۱۳۸ قانون اساسی با تهیه و ارائه لوایح قانونی به مجلس و هم چنین تصویب آیین نامه های اجرایی قوانین در بحث قوانین نقش خود را در این خصوص ایفا می نمایند. ، شورای عالی شهرسازی و معماری، کمیسیون ماده پنج قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و شورای شهر از مراجع خاص تغییر کاربری اراضی می باشند. براین اساس شورای عالی شهرسازی، مهم ترین مرجع تولیدکننده مقرراتی است که به نحوی باعث تحدید حقوق مالکانه می شود. هدف از تشکیل این شور ا برنامه ریزی شهری و تصمیم گیری های شهرسازی درکشور می باشد.و همچنین کمیسیون مادۀ ۵ نیز با بررسی و تصویب طرح تفصیلی، در تعیین میزان تراکم، سطح اشغال و تعیین کاربری بر حقوق مالکانه افراد اثرگذار می باشد.
در گفتار پنجم نقدی کوتاه بر برخی قوانین و تغییر کاربری اراضی را با توجه به حقوق مالکانه مورد بررسی قرار دادیم.با این توضیح که حیثیت و شرافت حقوق مالکانه و اقبال مشهور به اولویت و بقای این حقوق در تنازع با حقوق عمومی، می طلبد که قبل از هر گونه تغییر و تحدید در این حقوق، با طرحی دقیق و نقشه ای که حد و حدود مالکانه در آن به طور شفاف ترسیم گردیده، سعی نمود تا در عین حفظ مناسبات شهری، کمترین خسارت به حقوق مالکانه تحمیل گردد. که در سه بند( استثنایی به تعیین کاربری اراضی، نگاه های متضاد حقوقی به موضوع تعیین کاربری اراضی، ابهاماتی درخصوص ارزش افزوده ملک بر اثر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری) این موضوع را توضیح دادیم. بر اساس تبصره بند۲۴ مادۀ۵۵ قانون شهرداری ها(…دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک، ازنظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود.)و ماده واحده مورخ ۲۰/۱۰/۱۳۹۴ قانونگذار با استثناء برخی مشاغل چون مطب پزشکان و حرفه های وابسته به آنها و اعلام غیر تجاری بودن آنها فعالیت این مشاغل در ساختمان های مسکونی و تجاری ملکی و اجاری را بلا مانع دانسته است. از طرفی مالکی که بخواهد در ملک خود مثلاً قسمتی از خانه مسکونی خود را به تجاری تبدیل کند، تخلف کرده و جریمه می شود.اما قانون فقط موارد استثناء در تبصره بند ۲۴ مادۀ ۵۵ قانون شهرداری را پذیرفته است، نه موارد دیگر. و در جای که ملک مالک بر اثر اجرای طرح های عمومی، از مسکونی به تجاری تبدیل می شود، آیا مجری طرح حق دریاف عوارض یا موارد دیگری را دارد یا خیر؟ ؛ در سال۱۳۶۰ تشریک در ارزش افزوده به موجب قانون لغو حق مرغوبیت کاملاً منتفی شد. وزارت کشور در پی احیای حق تشریک در ارزش افزوده در سال۱۳۶۸ بر اساس نامه ای از محضر رهبر انقلاب کسب تکلیف نمود و طی آن سوال نمود که آیا تفاوت ارزش ایجاد شده بالفعل به صورت دارایی(ثروت) یا بالقوه به صورت اجاره بها و سرقفلی متعلق به مالک است یاعموم مردم شهر(شهرداری به نایب منابی مردم که پرداخت کننده تمام هزینه ها بوده اند) با این عنوان که بتواند قسمتی از هزینه ههای مصروفه را جبران کند؟
دفتر مقام معظم رهبری اعلام داشتند در اینکه ارزش افزوده ناشی از عبور خیابان از نزدیکی یک ملک، متعلق به صاحب آن ملک است؛ نباید هیچ شک داشت. دولت یا شهرداری می تواند در صورت تصویب مجلس یا هر مقام قانونی مالیات ببندد، هم بر این ارزش افزوده و هم برای ملکی که خیابان جدیدی از کنار آن عبور کند. و با توجه به اعلام نظر مقام معظم رهبری، وزارت کشور با تلقی این پاسخ به عنوان مجوز شرعی و قانونی، بر اساس بند الف مادۀ ۲۳قانون وصول برخی از درآمدهای دولت ومصرف آن در موارد معین، تعرفه عوارضی حق مشرفیت را تهیه نمود که پس از تصویب. جهت اجرا به شهرداری های سراسر کشور ارسال گردید. اما این پایان ماجرا نبود چرا که برخی از شعب دیوان عدالت اداری اخذ وجوهی تحت عنوان حق تشرف را غیر قانونی تشخیص داد و در نهایت شورای نگهبان نیز این مصوبه را خلاف شرع و قانون دانست.و بطور خلاصه آنچه مسلم و واضح است، شهرداری با بهره گرفتن از این اهرمهای قانونی و مصوبات مجلس و بخشنامه های در این خصوص، اعمال قدرت نموده و حقوق مالکانه را تحت تأثیر خود قرار داده، حتی درجاهای که بحث طرح های عمومی در میان نباشد، شهرداری ها به عنوان نمونه زمین مالکی که در داخل شهر است،و مالک فعلاً نمی تواند آنرا بسازد. از وی عوارضی اخذ می نماید. و مثالهای از این گونه است که اعمال زور شهرداری ها و محدود کردن مالکیت اشخاص نمایان می شود.
مبحث ششم: تغییر کاربری در رویه قضایی
در این مبحث در شش گفتار درخصوص آراء وحدت رویه مربوط به تغییر کاربری اراضی را مورد بررسی قرار دادیم؛ در گفتار اول مانع تراشی دوایر دولتی در مقولۀ تغییر کاربری را باذکر آراء وحدت رویه بشمارۀ ۲۱۰ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و رأی شمارۀ ۴۲ و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و در گفتار دوم قلع بنای احداث شده در ملک با کاربری زراعی و باغی را با ذکر آراء شمارۀ ۷۰۷ – ۲۱/۱۲/۱۳۸۶ و ۵۱۷ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و در گفتار سوم قلمرو شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها را با آوردن رأی وحدت رویه شمارۀ ۷۲۴ – ۲۲/۱/۱۳۹۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور و در گفتار چهارم قانون حاکم در زمان وقوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها با ذکر رأی وحدت رویه شمارۀ ۷۳۰ – ۲۸/۳/۱۳۹۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور و در گفتار پنجم عدم جواز اخذ عوارض تغییر کاربری در فرض وجود سابقه تصرف مالکانه در ملک، رأی بشماره دادنامه ۸۶/۴۳۷ و ۴۳۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و در گفتار ششم جواز تصرف مالک در ملک خود در فرض عدم اجرای طرح دولتی در مهلت مقرر قانونی، که در آراء بشمارۀ ۸۱/۱۶۹ و ۸۶/۱۹۷ و ۵۶۱ هیات عمومی دیوان عدالت اداری مؤید این مطلبند. توضیح دادیم.
مبحث دوم : پیشنهادات
-
- قاعده تسلیط و مادۀ ۳۰ قانون مدنی، به مالک این اختیار را داده است، که در مایملک خود هرگونه تصرفی اعم از مادی و حقوقی را داشته باشد.از طرفی ضرورت های جامعه شهرسازی ایجاب می کند،که شهرداری ها و سایر دستگاه های اجرایی برای انجام طرح های عمومی و شهرسازی املاک مالکان را تحت تصرف خود قرار دهند. لذا بایستی در این خصوص وارد معامله با مالکان شوند، و رضایت مالکان را بدست آورند، وقتی بحث معامله در میان می آید، بایستی به اراده های طرفین احترام گذاشت و شرایط مادۀ ۱۹۰ قانون مدنی را رعایت نمایند، چون اراده یکی از شرایط صحیح معامله است. وقتی که اراده مخدوش باشد. معامله هم مخدوش و باطل است. لذا اراده مالک بعنوان فروشنده و بایع نیاز اساسی و شرط صحیح معامله است.همانطوریکه در کشورهای خارجی برای انجام چنین طرح های، قیمتی را به مالک پیشنهاد می کنند، که احتمال دوبرابر یا چند برابر قیمت واقعی ملک است، و لذا در اولین قدم توافق مالک را بدست می آورند.اما در حقوق ما و براساس تبصرۀ مادۀ ۳ لایحه قانونی نحوۀ خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸، روال را طوری دیگر بیان کرده است. و حالت قهری به خود گرفته و مالک را مجبور می کند، که ملک خود را دو دستی و به قیمتی که با آن موافق نیست، تقدیم دستگاه های اجرایی نماید.پیشنهاد این است که این تبصره اصلاح گرددو بجای مفاد آن این گونه مرقوم شود که دستگاه های اجرایی برای انجام طرح های عمومی قیمتی را با توجه به موقعیت و مکان و ارزش واقعی ملک براساس نظریه های کارشناسان متخصص و خبره به مالک پیشنهاد نمایند، که مالک با آن موافقت کند.با این وصف از لحاظ شرعی و قانونی مورد معامله صحیح اجرا می شود.وقتی موافقت مالک حاصل شود، دیگر نیازی به تملک اجباری و قهری نیست. از سوی دیگر اضافه قیمت گذاری ملک براساس مادۀ ۵ قانون مرقوم و بدون لحاظ تأثیر اجرای طرح در برآورد قیمت خود ظلم غیر موجه ای است که بر مالک تحمیل می شود. یعنی املاک مجاور که با اجرای طرح عمومی مرغوبیت پیدا می کنند از ارزش افزوده برخوردار می شوند، لیکن ملک محل اجرای طرح از این مزیت محروم است. که در اینجا قانون باید اصلاح گردد.
-
- در مادۀ ۹ لایحه قانونی نحوۀ خرید و تملک اراضی و املاک، حالتی را بیان می کند که اجرای طرح فوریت داشته باشد و بدون موافقت مالک، ملک در اختیار دستگاه اجرایی قرار می گیرد، که استثناء خلاف اصل است.و می توان گفت چون شرایط معامله صورت نپذیرفته است، معامله هم از لحاظ شرعی و قانونی ایراد دارد.و از طرفی ارادۀ مالک نادیده گرفته شده، بر حقوق مالکانه وی بی عدالتی می شود. لذا پیشنهاد این است که این ماده و تبصره اش حذف شوند.
-
- یکی از مواردی که بر حقوق مالکانه تأثیر زیادی دارد، مصوبات کمیسیون مادۀ ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب ۲۳/۱۲/۱۳۵۱ است.که این کمیسیون ها با توجه به اراده خود و معیارها و اختیاراتی که دارند به نفع خود مصوبه تصویب می نمایند، که بر حقوق مالکانه تأثیر منفی دارد، هرچند که بیشتر این مصوبات با اقامه دعوا در دیوان عدالت اداری ابطال می گردند. و از اعتبار می افتند. پیشنهاد این است که با شناسایی مسئولیت مدنی برای این کمیسیون ها، در مواردی که بدون سبب قانونی و احراز نیاز فوری و واقعی، طرح عمومی را بر روی املاک مردم تعریف می کنند، پیشگیری از وقوع تخلف و سوء استفاده از حق به عمل آید.
- همانطوریکه می دانیم در مادۀ ۱۱ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷/۹/۱۳۴۷ با اصلاحات بعدی، براساس این ماده اراضی واقع در محدودۀ شهر که فاقد ساختمان اساسی بوده و یا باغ شهری به آن اطلاق نشود، در صورتی که تا یکسال بعد از پایان مهلت مقرر در مادۀ ۵ همان قانون مالکین یا قائم مقام یا نمایندگان قانونی آنان مشخصات و بهای ملک خود را به شهرداری اعلام نکنند، شهرداریهای مشمول مادۀ ۲ این قانون مکلفند اینگونه املاک را بتصرف در آورده و به قایم مقامی مالک از طریق مزایده و با رعایت آیین نامه معاملات شهرداری و بر اساس قیمت منطقه ای بفروش برسانند و… این با عدالت منافات دارد. لذا لازم است در این خصوص اصلاحاتی صورت گیرد، و این مادۀ قانونی با این حالت قهریش حذف گردد. و در این صورت بایستی شهرداری از طریق طرح دعوا و مطالبه عوارض را پیگیری نماید نه سلب مالکیت مالکان را.
|
[دوشنبه 1400-09-22] [ 08:34:00 ب.ظ ]
|
